Wenn Sie als Vermieter in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie durchführen, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile: Die dabei entstehenden Kosten - die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort steuerlich abgezogen werden können - werden vom Finanzamt zu sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten umgedeutet, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Hinweis: Diese Umdeutung bewirkt, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die Abschreibung des Gebäudes von regelmäßig 2 % pro Jahr steuermindernd auswirken.

Eine Vermieterin aus Nordrhein-Westfalen hat nun vor dem Bundesfinanzhof (BFH) erstritten, dass sie die Kosten für die Instandsetzung einer Wohnung nach einer mutwilligen Beschädigung durch die Mieterin sofort als Werbungskosten absetzen kann. Sie hatte im Jahr 2007 eine mangelfreie Wohnung erworben und das bestehende Mietverhältnis zunächst fortgeführt. Nachdem sich die Mietparteien in einen Zivilrechtsstreit begeben hatten, zog die Mieterin aus - hinterließ in der Wohnung aber eingeschlagene Scheiben, Schimmelbefall, einen Rohrbruch und zerstörte Bodenfliesen. Die Vermieterin setzte die Räume für rund 20.000 EUR wieder instand und zog diesen Betrag in voller Höhe als Erhaltungsaufwand in ihrer Einkommensteuererklärung ab. Das Finanzamt verwies jedoch darauf, dass die Sanierung innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienkauf erfolgt und die 15-%-Grenze überschritten sei, so dass die Kosten lediglich in die Abschreibung der Immobilie einbezogen werden könnten.

Der BFH gab nun jedoch grünes Licht für einen Sofortabzug der Aufwendungen. Nach Gerichtsmeinung gehören die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, wenn ein Schaden beseitigt wird, der beim Kauf der Immobilie noch nicht vorhanden oder (aufgrund alter Bausubstanz) "angelegt" war, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt durch ein schuldhaftes Handeln des Mieters verursacht worden ist.

Hinweis: Für den Sofortabzug von Instandsetzungskosten ist also von zentraler Bedeutung, dass die Wohnung zunächst mangelfrei war und die Schäden nachweislich erst später herbeigeführt worden sind. Den mangelfreien Ausgangszustand der Wohnung können Vermieter dem Finanzamt beispielsweise durch Fotos oder Übergabeprotokolle nachweisen; häufig ist der Zustand des Objekts auch direkt im Mietvertrag dokumentiert.